樓價租金減半不是夢:建屋的第三條跑道|馬克理

20160612 房屋合作社

 

臨近立法會選舉,經濟議題離不開:樓。

 

在香港,買樓與結婚,猶如套餐跟凍飲。買了樓,可以不結婚;沒買樓,一定不可以結婚。只要你不是最「本土」的原居民,買樓,只有兩種方法:買政府建的、買發展商造的。

 

德國是世界上平抑房價最成功的國家,房價升幅低於通脹,他們提供了第三種方法:Baugenossenschaft。Bau 的意思是建造,genossenschaft 是合作社。

 

簡言之,就是欲買房而財力不至的德人,集合起來成立建築合作社,向銀行借貸,向政府買地,然後每人貢獻自己的一分力,一起建築房子--Haus,也就是家--Hause。

 

不要搞錯,合作社等非股份制的企業形式,並非共產社會的獨有產物。在全球最自由的經濟體系--香港,很多律師行是採用合伙制的;港交所的前身聯交所,用的是會員制,沒有股份。

 

合作社成員對樓宇外觀用料、單位間隔、保安維修、公用空間、住戶加入,咸無大小,皆開會決定,真正「自己棟樓自己搞」。

 

樓宇建好後,逐年還款,待款項還清,則只需付水電煤雜費,就可以繼續住下去。

 

合作社成員對房屋無擁有權,不能轉讓,只能自用,死後可傳給繼承人。由於完全沒有盈利能力,房價必定比私營房屋低,問題只是低幾多?

 

香港最大地產商之一,長地 (1113.HK),2015 年報顯示,集團收入 572.8 億,稅前溢利 242.13 億。依此估算(尚未計及住屋供應增加推低地價的效應),如港版 Baugenossenschaft 能實現,單位價格可以便宜最少42%,樓價減半,輕而易舉!

 

Baugenossenschaft,一口氣做到社區自決、草根民主、確保供應、增加競爭、平抑樓價。既可靈活運用土地,亦不違資本主義自由市場,一舉 N 得,N 全其美。

 

是故 Baugenossenschaft 大受歡迎,歷一百五十載不衰,提供了德國三分之一的居住空間。

 

自由放任主義 (Laissez-Faire) 並沒有欺騙人民,它不過是一個藉口,在香港超級好用的藉口。

 

只有刻意不提這條行之有效的建屋第三跑,才能把公眾的房策討論,乖乖地局限在租金管制之內,對政府只癢不痛:人民要覓安身立命之所,仍只有居屋公屋私樓,非仰政府富豪鼻息不可,官商勾結、利益輸送就繼續「千秋萬世,永垂不朽」。

 

《打橫嚟講》節目連結:租金管制利與弊、樓價減半之道:Baugenossenschaft建築合作社、人民重奪土地話語權

 

馬克理《打橫嚟講》專欄

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